Приветствую вас, уважаемый читатель. Любые сделки между физическими или юридическими лицами должны быть оформлены в письменном виде.

Договор купли-продажи товара необходим для того, чтобы узаконить сделку между сторонами и заключается в том случае, если продавец соглашается передать товар или оказать услугу в обмен на получение оплаты.

Соглашение между партнерами может быть заключено как в устной, так и в письменной форме. Договор купли-продажи товара считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора, и оно оформлено в надлежащей форме.

Договор купли-продажи товара имеет место в том случае, когда между сторонами заключается соглашение с целью:

• юридически закрепить отношения между партнерами, то есть придать им характер обязательств, выполнение которых защищено законом;
• определить порядок, способы и последовательность совершения действия партнерами;
• предусмотреть способы обеспечения обязательств и последствия их невыполнения.

Письменный вариант договора является основой для правовых действий в случае нарушения одной из сторон условий соглашения.

Структура договора купли-продажи товара

Составление текста договора купли-продажи – дело достаточно сложное и трудоемкое. Компания, которая хочет заключить сделку, для составления договора может обратиться к квалифицированному юристу или воспользоваться примерными шаблонами договоров.

Договор купли-продажи товара обычно начинается со стандартного зачина , который определяет участников договора:

Договор заканчивается стандартным окончанием , которое определяет реквизиты и подписи сторон договора:

Закон не может регламентировать каждый шаг продавца и покупателя, он устанавливает только общие правила продажи. Конкретные условия продажи определенного товара определяются продавцом и покупателем самостоятельно.

В действующем контракте одна из сторон должна сделать другой стороне четко сформулированное предложение, которое должно быть явно принято.

В договоре купли-продажи товара должны быть оговорены основные вопросы:

• предмет договора;
• условия гарантийных обязательств;
• цена товара;
• обязанности сторон;
• оплата товара;
• условия и сроки.

Рассмотрим каждый пункт подробно.

Предмет договора купли-продажи товара

В этом разделе приводится четкое описание товара, который является объектом договора. Количество товара, которое подлежит передаче покупателю, учитывается в единицах измерения или денежном выражении. Если договор купли-продажи не позволяет определить количество товара, которое необходимо передать покупателю, он не считается заключенным.

Законом могут быть предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий этим требованиям.

При заключении договора стороны согласуют ассортимент товаров, то есть устанавливают, в каком соотношении по видам, моделям, размерам, цветам или другим признакам продавец обязан передать покупателю товары.

Если наряду с товарами, ассортимент которых соответствует договору купли-продажи, продавец передал покупателю другие товары, то покупатель вправе на свой выбор:

• принять только те товары, которые соответствуют условию об ассортименте, и отказаться от остальных товаров;
• отказаться от всех переданных товаров;
• потребовать заменить товары, которые не соответствуют условиям об ассортименте, предусмотренном договором;
• принять все переданные товары.

В договоре пункт о предмете договора может выглядеть следующим образом:

1. Предмет договора

1.1. Продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает товар в количестве, качестве, ассортименте и на условиях в соответствии со спецификацией (приложение №___ к Договору).

1.2. Местонахождение товара ____________________________________

Условия гарантийных обязательств по договору купли-продажи

Для того чтобы защитить потребителя от товаров ненадлежащего качества, некоторые компании предоставляют гарантии, в которых они обязуются заменить или отремонтировать эти товары, если в течение установленного времени будут выявлены недостатки.

В настоящее время на рынке недвижимости существуют 4 основных способа расчета по договору купли-продажи.

Первый способ – по аккредитиву. Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры в тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк, к примеру, заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя.

Банк выдает или перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму. Аккредитивы бывают безотзывные и отзывные. Безотзывные аккредитивы предполагают то, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласования получателя средств.

Для продавца, к примеру, предпочтительнее открытие именно такого вида аккредитива. Отзывной аккредитив не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен и изменен без предварительного согласия получателя средств.

Если не установлено иное – аккредитив предполагается отзывным. За открытие аккредитива, банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.

Второй способ – это способ использования банковской ячейки. Этот способ основан на применении статьи 922 Гражданского кодекса и заключается в следующем: продавец, покупатель и банк оформляют совместный договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств, далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ту самую ячейку.

Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. Как правило, в течение определенного времени после помещения денег в ту самую ячейку.

Далее покупатель, предъявив договор купли-продажи, с отметкой в Росреестре о произведенной государственной регистрации перехода права либо выписку из Росреестра о том, что право собственности перешло покупателю (выписка из ЕГРП в частности), после истечения этого срока, право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается.

При этом покупатель имеет доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствии продавца, и возможность забрать деньги обратно.

Стоимость аренды банковской ячейки может составлять от нескольких десятков рублей за сутки. Кроме того, вместо денег в ячейку можно закладывать вексель.

Смысл данного способа расчетов состоит в том, что на обусловленную договором купли-продажи сумму, покупатель приобретает банковский вексель, который в присутствии сторон закладывается в ячейку и по окончании сделки и предоставлении необходимых документов, продавец получает доступ к банковской ячейке и изымает вексель и, при необходимости, погашает его в этом же банке.

Третий способ – наличные денежные средства без использования банковской ячейки либо с применением расчетов платежных поручений.

Этот способ в настоящее время также достаточно распространен. Нужно обратить внимание на один момент.

Использование расчетов наличными денежными средствами или в безналичном порядке путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца, влечет следующие риски:

• Первое – если покупатель передает либо перечисляет денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом), в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и без квартиры соответственно;
• Второй риск – если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности. Здесь возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу по договору. В таком случае, продавец окажется без квартиры и без денег соответственно.

Таким образом, расчеты по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасным способом расчета при совершении сделки купли-продажи.

Четвертый способ – с использованием банковского счета эскроу. Это относительно новый способ, и заключается он в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи объекта недвижимости.

Для этого покупателем квартиры либо иного объекта недвижимости на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости объекта недвижимости.

Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выставления обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства.

В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк, например, заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

Цена товара в договоре купли-продажи определяется по соглашению сторон. При отсутствии в договоре условия о цене она определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК "Цена" как цена, обычно взимаемая в сходных условиях за аналогичный товар. В договоре стороны могут:

Определить твердую цену;

Договориться о согласовании цены в дальнейшем;

Установить порядок определения цены на момент исполнения обязательства.

Изменение твердо установленной цены в процессе исполнения договора возможно, если это прямо оговорено в договоре. В противном случае изменение цены возможно только при существенном изменении обстоятельств, имевших место при заключении договора, в соответствии со ст. 451 ГК "Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств".

Основная обязанность покупателя по договору купли-продажи -принять и оплатить товар. Покупатель обязан за свой счет совершить действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (направление в банк платежного поручения, поручение банку открыть аккредитив и пр.). При безналичном характере расчетов и отсутствии в договоре купли-продажи условия о форме расчетов расчеты осуществляются платежными поручениями. Покупатель по общему правилу обязан оплатить товар непосредственно до или после его передачи.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК "Ответственность за неисполнение денежного обязательства".

Если покупатель в нарушение договора отказывается от принятия и оплаты товара, продавец вправе либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, а также потребовать возмещения причиненных ему убытков. Продавец также вправе приостановить передачу товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

Если договором предусмотрена предварительная оплата товара полностью или в части, покупатель обязан оплатить товар в установленный срок до передачи товара. При невыполнении покупателем обязательства по предварительной оплате товара продавец вправе:

Не передавать товар до его оплаты;

Отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных ему убытков.

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара, покупатель вправе потребовать:

Передачи оплаченного товара:

Возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

На сумму предварительной оплаты по общему правилу подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК "Ответственность за неисполнение денежного обязательства" со дня, когда по договору передача товара должна быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

Договором может быть предусмотрено условие о продаже товаров в кредит, в этом случае покупатель обязан оплатить товар через определенное время после передачи товара. Обязанность покупателя оплатить товар возникает только после передачи ему товара. В случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, переданного в кредит, продавец вправе потребовать оплаты товара или возврата неоплаченного товара. На просроченную к оплате сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК "Ответственность за неисполнение денежного обязательства" со дня, когда по договору товар должен быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи товара покупателю и до дня его оплаты товар, переданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено условие о рассрочке платежа. В этом случае существенными условиями договора, согласование которых необходимо, чтобы признать договор заключенным, являются условия о цене товара, порядке, сроках и размере платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата переданного товара, если сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половины стоимости товара.

​Продажа квартиры за наличный расчет является одним из законных способов совершения сделки по отчуждению данного объекта недвижимости. При этом основные условия данной сделки не будут существенно отличаться от аналогичных договоров с безналичным расчетом, за исключением порядка оплаты цены. В представленном материале можно узнать, как избежать возможных рисков при совершении сделок с наличным расчетом.

Порядок подготовки к совершению сделки

Согласование обязательных и дополнительных условий гражданских сделок с объектами недвижимости осуществляется контрагентами самостоятельно, с учетом требований законодательства. Продажа объектов жилой недвижимости может сопровождаться любым порядком взаиморасчетов, которые устраивают обе стороны.

Обратите внимание! Если хотя бы одной стороной сделки выступает юридическое лицо, возможность купли-продажи по такому варианту будет существенно осложнена. Это связано с законодательным запретом для предприятий совершать сделки с оборот наличных средств, превышающим максимально допустимый размер.

После поиска продавца на квартиру, стороны переходят к согласованию существенных и факультативных условий договора. К числу таких положений Гражданский кодекс РФ относит:

• предмет сделки - конкретный объект жилой недвижимости, права на который будут переданы новому владельцу;
• цена договора - указывается стоимость, которая устраивает обоих контрагентов;
• порядок расчетов на передаваемое жилье - наличный или безналичный расчет, с предоплатой или без нее, и т.д.;
• процедура фактической передачи квартиры покупателю, в том числе сроки снятия с регистрационного учета предыдущих жильцов;
• порядок распределения расходов на совершение сделки.

Перечень дополнительных условий не ограничен законодательством, стороны вправе определять их на свое усмотрение.

Для возможности заключить договор купли-продажи квартиры и переоформить права на жилье необходимо, чтобы обе стороны пришли к обоюдному согласию абсолютно по всем условиям сделки. Это правило в полной мере распространяется и на порядок расчетов между контрагентами. Если продавец или покупатель возражают против передачи наличных денежных средств, сделка не состоится.

Не противоречит ли законодательству такой порядок расчетов? Наличные денежные средства выступают законным средством платежа по любым сделкам, в том числе с объектами недвижимости.

Риски и нюансы расчета наличными средствами при оформлении сделки

Как правило, стороны осуществляют расчеты при отчуждении недвижимости путем безналичных переводов. Это связано со значительной ценой жилья на рынке недвижимости, которое даже в региональных населенных пунктах может составлять миллионы рублей. Хранение такой внушительной суммы, даже на протяжении нескольких часов, представляет серьезный риск не только потери денег, но и личной безопасности граждан.

Причины, по которым продавец и покупатель приняли решение рассчитываться наличными деньгами, могут быть самыми различными:

• недоверие граждан к банковским учреждениям;
• необходимость получения наличных средств для расчетов по целой цепочке сделок с недвижимостью;
• желание сэкономить на комиссии за банковские переводы, которая может составлять существенную сумму в процентном отношении;
• незначительная денежная сумма при продаже ветхого или изношенного жилья.

Вне зависимости от таких причин, получение денежных средств в наличной форме все равно создает потенциальную угрозу для обеих сторон, которые необходимо предусмотреть задолго до фактического совершения сделки.

Развитие рынка недвижимости позволяет использовать различные схемы передачи наличных средств от продавца к покупателю, каждая из которых имеет свои недостатки и преимущества. К числу таких способов относятся:

1. передача денег из рук в руки с одновременным оформлением расписки;
2. открытие банковской ячейки для временного хранения наличных средств, доступ к которой будет обусловлен предъявлением документов о регистрации права собственности к новым владельцам.

Помимо этого, допускается передача всей суммы сделки третьему лицу, которому доверяют оба контрагента. Данный способ является наиболее рискованным, так как основан на взаимном доверии граждан и также создает угрозу потери денег.

Открытие банковской ячейки является современным и надежным способом передачи наличных средств, однако вынуждает стороны оплачивать дополнительные расходы на банковские услуги. Тем не менее, такой вариант позволяет практически полностью исключить возможные риски для обеих сторон, так как право на получение денег возникает только после представления банковским сотрудникам выписки из ЕГРН.

Чтобы зафиксировать передачу наличных денежных средств, сторонам будет необходимо составить документы о проведении расчетов по сделке. От правильности их составления может зависеть возможность предъявить претензии относительно условий договора и потребовать возмещения уплаченных денежных средств.

Основным документом, позволяющим детально описать порядок передачи денег из рук в руки, является расписка о передаче денежных средств.

Расписка о получении наличных денежных средств по договору купли-продажи

При надлежащем оформлении расписка будет выступать полноценным документом, подтверждающим полный расчет между продавцом и покупателем. Общие условия, которые будут указаны в расписке, должны соответствовать положениям договора купли-продажи.

Расписка должна быть оформлена в простой письменной форме, законодательство не требует обязательного нотариального оформления данного документа. Если стороны примут решение обратиться к нотариусу за удостоверением факта передачи средств, такая расписка будет иметь равную силу с документом без нотариальной отметки. При этом за услуги нотариуса потребуется уплатить нотариальный тариф, который может составлять значительную сумму.

В тексте расписки необходимо предусмотреть следующее содержание:

• дата и место составления расписки (указание на время ее оформления не обязательно);
• подробные данные о личности сторон, адресах их проживания и паспортных реквизитах;
• описание целевого назначения передаваемых денежных средств - за приобретаемый объект жилой недвижимости;
• указание на точную сумму передаваемых денежных средств (как в числовом выражении, так и с текстовой расшифровкой суммы);
• указание на характер платежа - полная сумма по договору или определенная часть (аванс, задаток и т.д.);
• личные подписи контрагентов с расшифровкой данных.

Помимо этого, в тексте расписки необходимо обязательно указать на отсутствие претензий сторон друг к другу после передачи денежных средств. Такой пункт будут указан в расписке, если расчет между сторонами произведен полностью.

Обязательным правилом является составление расписки после пересчета денежных средств в присутствии обеих сторон. Это позволит избежать риска обмана или мошенничества, которыми нередко сопровождаются следки с недвижимостью.

Как нужно составлять расписку - собственноручно или с использованием средств компьютерной техники? Законодательство устанавливает только требование о письменной форме этого документа, а порядок ее составления определяют сами стороны.

Рекомендуется оформлять расписку собственноручно , это связано со следующими обстоятельствами. В случае возникновения споров по поводу совершенной сделки одновременно могут возникать претензии относительно расчетов между сторонами. Если дело будет передано на рассмотрение в суд, или правоохранительные органы будут рассматривать вопрос о возбуждении уголовного дела, может потребоваться проведение почерковедческой экспертизы.

Если расписка составлена с помощью компьютерной техники, для образца почерка останется только личная роспись участников сделки. По столь незначительному материалу не всегда возможно провести полноценное исследование и установить достоверность личной подписи одного или обоих контрагентов.

Собственноручное оформление расписки позволит избежать указанных проблем. Кроме того, заполнение расписки от руки потребует больше времени, что позволит сторонам тщательно подойти к соблюдению всех формальностей.

Когда передавать деньги

Порядок расчетов по договору, который согласовали продавец и покупатель, должен предусматривать момент передачи наличных денежных средств. Стороны вправе определить его следующим образом:

1. часть денежных средств передается до подписания и регистрации сделки в органах Росреестра, а остаток - после проведения всех формальностей;
2. полный расчет до совершения сделки;
3. полный расчет после регистрации договора купли-продажи в органах Росреестра.

У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Передача денег непосредственно в момент представления документов на государственной регистрации, на практике, невозможно, так как оформление документов осуществляется в уполномоченных государственных органах.

Если денежные средства не переданы до момента регистрации договора, может возникать залог в силу закона, если стороны не определят иное положение в тексте своего соглашения.

В любом случае, отказ покупателя передать денежные средства после переоформления права собственности на квартиру порождает у продавца право требования полного расчета, в том числе путем обращения в суд.